Bei einer Scheidung geht es für das Paar auch um die gemeinsame Immobilie und die schwierige Frage:
Wie handeln wir richtig?
Das hängt von vielen Aspekten ab und ist nicht immer einfach zu beantworten. Hier informieren wir über wichtige Schritte & geben eine Übersicht zur Handhabung Ihrer Immobilie im Scheidungsfall.
DIE MÖGLICHKEITEN
DIE RICHTIGE ENTSCHEIDUNG ZUR IMMOBILIE TREFFEN
IMMOBILIENVERMARKTUNG
IMMOBILIENVERKAUF
IMMOBILIENVERMIETUNG
ZUSAMMENFASSUNG
DIE MÖGLICHKEITEN
Das Ehepaar hat Kinder, möchte ein Partner im gemeinsamen Haus oder in der gemeinsamen Wohnung weiter wohnen und wie teilt man die Immobilie zwischen den Partnern auf? Um eine Übersicht von Möglichkeiten zu geben, gehen wir der von folgendem Scheidungsfall-Beispiel aus:
Das Paar kaufte das Haus gemeinsam und es gehört beiden zu gleichen Teilen. Unser Paar heißt Herr und Frau Huber und hat keinen Ehevertrag geschlossen. Sie haben zwei Kinder, die nach der Trennung bei Frau Huber wohnen werden – die Frage ist nur, wo?
Hier erfahren Sie verschiedene Möglichkeiten:
Frau Huber bleibt mit den Kindern in der Immobilie wohnen. Diese gehört weiterhin beiden.
Die beiden einigen sich darüber, ob Frau Huber an Herrn Huber Miete zahlen muss, ob sie ohne weitere Zahlungen im Haus wohnen bleiben kann oder ob die Mietzahlungen gegebenenfalls mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden können. Damit keiner der Partner benachteiligt wird, ist es ratsam, sich rechtliche Unterstützung zu suchen.
Frau Huber bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt Herrn Huber aus.
Wenn Frau Huber mit den Kindern im Haus wohnen bleiben möchte, kann sie alternativ auch ihren Noch-Ehemann bei der Scheidung auszahlen. Dafür wird der Immobilienwert mit der Restschuld, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Im Fall der Hubers ist das Haus 800.000 Euro wert, die beiden haben das Haus vor 10 Jahren gekauft und müssen noch 300.000 Euro abbezahlen. Diese 300.000 Euro würden in Zukunft alleine von Frau Huber gezahlt. Da 500.000 Euro des Hauses bereits abbezahlt sind, muss sie außerdem 250.000 Euro an Herrn Huber zahlen. Diese Möglichkeit ist nur dann praktikabel, wenn der im Haus bleibende Partner sich die Tilgung des Kredits auch alleine leisten kann.
Das Haus wird als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder übertragen. Frau Huber bleibt bis auf Weiteres mit den Kindern darin wohnen.
Bleibt Frau Huber im Haus wohnen, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse zu klären: Die Immobilie kann entweder als Vorerbe oder als Schenkung auf die Kinder des Paares überschrieben werden, mit denen Frau Huber vorerst in der Immobilie wohnen bleibt. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Diese Alternative bietet sich allerdings eher bei Familien an, die nur ein Kind haben. Denn bei Geschwistern könnte es später zu Streitigkeiten kommen.
Herr und Frau Huber teilen das Haus in zwei Wohnungen, von denen jeder eine behält.
Die Wohnungsteilung ist dann interessant, wenn beide Partner sich noch gut verstehen und sich grundsätzlich vorstellen können, in der Nähe des anderen zu wohnen. Die Teilung kann jedoch nicht ohne Genehmigung von der Gemeinde vorgenommen werden. Außerdem muss sie im Grundbuch eingetragen werden.
Herr und Frau Huber behalten und vermieten das Haus. Die Mieteinnahmen werden geteilt.
Wenn beide Partner aus dem Haus ausziehen wollen, besteht auch die Möglichkeit, das Haus zu vermieten und die Einnahmen zu teilen. Diese Option ist zum Beispiel dann interessant, wenn später eines der Kinder in dem Haus wohnen möchte.
Herr und Frau Huber verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös.
Neben der Option, dass einer der Partner in der Immobilie bleibt und den anderen Partner auszahlt, ist der Verkauf eine der beliebtesten Varianten. Beide Parteien erhalten die Hälfte des Erlöses. Wichtig ist, dass das Paar sich vor dem Verkauf gut von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich soll der Erlös aus dem Verkauf für beide die Grundlage für einen Neubeginn sein.
Herr und Frau Huber werden sich nicht einig und es kommt zu einer Teilungsversteigerung.
Wenn Paare sich nicht einigen können, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Im Vergleich zum Verkauf wird hier jedoch meist ein geringerer Erlös erzielt. Die Hubers können sich zum Glück ohne Gericht einigen und beschließen, das Haus gemeinsam zu verkaufen.
Elementare Fragen
Neben der Frage, wer das Haus behält, stellen sich bei einer Scheidung auch viele weitere elementare Fragen. Hier erhalten Sie eine Übersicht mit dem Versuch, Lösungsansätze zu finden.
Der richtige Anwalt?
Wenn Sie sich scheiden lassen wollen, müssen Sie nicht zwangsweise einen Anwalt hinzuziehen. Falls Sie sich mit Ihrem Partner einig sind, wie die Trennung verlaufen soll, dass kein Unterhalt gezahlt und kein Zugewinn aufgeteilt werden soll, dann benötigen Sie in keiner Weise juristischen Beistand. Es genügt, einen Scheidungsfolgenvergleich beim Notar abzuschließen. Darin kann auch die Übertragung der Immobilie festgelegt werden. Dies ist sehr viel günstiger als eine Auseinandersetzung vor Gericht, wo neben Anwalts- auch noch Gerichtskosten anfallen.
Einvernehmliche Einigungen sind jedoch die Ausnahme. Meistens werden Trennung und Scheidung von Streit begleitet. Gibt es gemeinsame Kinder, gestaltet sich die Trennungsphase noch komplexer, weil Fragen zu Sorge- und Umgangsrecht hinzukommen. Dann sollten Sie sich auf jeden Fall juristischen Beistand bei einem Fachanwalt für Familienrecht holen. Neben Fragen des Unterhalts geht es dabei häufig auch um die gemeinsame Immobilie und die Frage, wer darin weiter leben soll, wer auszieht und wo die Kinder künftig wohnen.
Bei der Suche nach einem Scheidungsanwalt können Sie in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis nachhören. Vielleicht hat schon jemand für eine Familienstreitigkeit oder Scheidung einen Juristen benötigt und gute Erfahrungen gesammelt. Bei einem Scheidungsanwalt muss es sich nicht zwangsweise um einen Fachanwalt für Familienrecht handeln, auch Juristen ohne diese Zusatzqualifikation, die sich seit vielen Jahren auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert haben, können professionellen juristischen Beistand leisten.
Sie sollten die Website Ihres potenziellen Anwalts daraufhin prüfen, wie lange er mit Scheidungsfällen betraut ist, ob er viele juristische Informationen zu diesem Themengebiet hat, aktuelle Urteile zu diesem Rechtsgebiet auf seiner Homepage publiziert etc..
Natürlich sollte auch die Chemie zwischen Ihnen und Ihrem potenziellen juristischen Berater stimmen. Bei einem unverbindlichen ersten Beratungsgespräch werden Sie dies sicher einschätzen können. Eine Scheidung ist eine Krisensituation mit vielen Auf- und Ab-Bewegungen, da ist gegenseitiges Vertrauen essentiell.
Scheidung, was steht wem zu?
Sofern die Ehepartner keinen Ehevertrag geschlossen und darin beispielsweise Gütertrennung oder einen modifizierten Zugewinn vereinbart haben, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB). Bei einer Scheidung kommt es dann zum Zugewinnausgleich. Dies betrifft die allermeisten Ehen. Vermögenswerte, die während der Ehe erworben wurden, werden unter den Partnern aufgeteilt. Der Zugewinn errechnet sich aus dem End- abzüglich des Anfangsvermögens. Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags.
Hat sich beispielsweise in dieser Zeit das Vermögen eines der beiden Partner stärker erhöht als das des anderen, steht Letzterem die Hälfte dieses Differenzbetrages zu.
Bei Geldvermögen oder Wertpapieren ist ein solcher Kassensturz einfach zu gestalten. Anders verhält es sich bei Immobilien. Unter Umständen hat sich in den zurückliegenden Jahren der Wert der Liegenschaft erhöht. Dieser Zuwachs sollte mithilfe eines Wertermittlungsgutachtens fixiert werden. Eine solche Expertise kostet zwar Geld – je nach Größe und Art der Immobilie zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Aber dieses Geld ist gut investiert, denn nur ein solches Gutachten kann bei einem Gerichtsverfahren als Nachweis für die Berechnung und für die weitere Verwendung der Liegenschaft dienen, etwa wenn der eine Partner die Immobilie behalten und den anderen auszahlen will.
Bringt beispielsweise ein Partner ein landwirtschaftliches Grundstück in die Ehe ein zu einem Wert von 8.000 Euro und wurde das Land mittlerweile als Bauland mit einem Gegenwert von 230.000 Euro ausgewiesen, wird diese Wertsteigerung als Zugewinn erachtet, der bei der Scheidung aufzuteilen ist.
Die Zugewinn-Berechnung kann in der Praxis kompliziert sein. Denn zum einem müssen noch kaufwertmindernde Faktoren einbezogen werden, weil mit den Jahren und der natürlichen Inflation der reale Wert sinken kann. Außerdem gibt es viele Ausnahmen von Vermögen, das dem Anfangsvermögen zugrechnet wird, obwohl es erst während der Ehe erworben wurde. Zu diesem sogenannten „privilegierten Erwerb“ zählen unter anderem Erbschaften oder Schenkungen an einen der beiden Ehepartner.
Was passiert mit der laufenden Finanzierung?
Häufig ist die Immobilie bei der Scheidung noch nicht abbezahlt. Für die Bedienung des Immobilienkredits stehen diejenigen gerade, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Dies sind häufig beide Ehepartner. Denn die finanzierende Bank mindert das Risiko eines Kreditausfalls, wenn zwei anstatt nur ein Ehepartner signiert haben. Dann besteht für beide gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das heißt, die Partner stehen nicht jeweils hälftig für den laufenden Kredit gerade, sondern beide können jeweils für die gesamte Darlehenssumme von dem Institut in Anspruch genommen werden.
Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung im Zuge einer Scheidung verkauft, erhebt die Bank für diese Vertragsauflösung eine Gebühr – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Betrag orientiert sich an der Darlehenshöhe, der Laufzeit und den Konditionen wie dem Zinssatz.
Gehört die Immobilie beiden Ehepartnern, müssen sie sich also über die weitere Verwendung (Verkauf, Vermietung, Auszahlung eines Partners etc.) einigen.
In den meisten Fällen wird die gemeinsame Immobilie verkauft, weil ein Partner nicht alleine die Finanzierung und den Unterhalt des Objektes stemmen kann oder weil sie für eine Person zu groß ist. Kann er mit seinem Gehalt das Darlehen bedienen, kann er die Immobilie als alleiniger Eigentümer übernehmen und seinen Ex-Gatten auszahlen. Dann muss mit der Bank vereinbart werden, dass der zweite Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen wird. Die Bank wird dem nur zustimmen, wenn anhand von Einkommensnachweisen ersichtlich ist, dass der Ehepartner den Kredit alleine begleichen kann.
Zu bedenken sind ferner steuerliche Aspekte. Hat das Ehepaar nur wenige Jahre in der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus gelebt, kann beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer anfallen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs mindestens in den beiden vorangegangenen Jahre nach dem Erwerb von beiden Partnern bewohnt, entfällt diese Steuer (§23 EStG). Kam es jedoch bereits in dieser Phase zur Trennung, weil ein Partner ausgezogen ist und der andere die Immobilie alleine bewohnte oder zusammen mit den Kindern, wird gegebenenfalls Spekulationssteuer bei der Veräußerung erhoben.
DIE RICHTIGE ENTSCHEIDUNG ZUR IMMOBILIE TREFFEN
Verschiedene Möglichkeiten, mit der Scheidungsimmobilie umzugehen, haben wir bereits dargestellt. Sind alle elementaren Fragen geklärt, ist es hilfreich, sich hierüber genauer auseinanderzusetzen und eine passende Lösung für beide Partner zu finden.
Wie entscheidet man, wer in der Immobilie bleibt?
Grundsätzlich wird bei einer Immobilie zwischen Eigentum und Nutzung unterschieden. Beides muss bei Trennung und Scheidung geregelt werden.
Bei der Trennung zieht zumeist einer der beiden Partner aus. Der andere bleibt mit den minderjährigen Kindern in der Wohnung oder dem Eigenheim wohnen. Möchte der ausziehende Partner eines oder alle Kinder mit in seine neue Wohnung nehmen, muss er sich hierüber mit dem anderen verständigen.
Sind nach dem Auszug mehr als sechs Monate vergangen, ist eine Rückkehr in die bisherige gemeinsame Ehewohnung im Regelfall rechtlich nicht mehr durchsetzbar. Möchte keiner der Ehepartner im Trennungsfall ausziehen, muss ein Gericht darüber entscheiden, wer die gemeinsame Bleibe nutzen darf und wer ausziehen muss. Bei ihrer Entscheidung orientieren sich die Richter am Kindeswohl. Ihr Ziel ist es, dass die Kinder möglichst in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können, also bei dem Partner, der in der bisherigen Wohnung bzw. im bisherigen Haus verbleibt.
Zieht der Mann aus und bleibt die Frau mit den Kindern in der gemeinsamen Ehewohnung/-Haus – was der häufigste Fall ist – muss sie dem getrenntlebenden Partner eine Nutzungsentschädigung, also Miete zahlen. Es sei denn, man einigt sich darauf, dass dieser Wohnwertvorteil beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird.
Diese Miete kann zunächst geringer als die ortsübliche sein. Überdauern die Wohnverhältnisse auch die Scheidung und erwirbt der Mann das Haus und vermietet es an seine Ex-Frau, muss diese dann jedoch Miete in einer regulären Höhe zahlen.
Mit dem Verkauf der Immobilie muss nicht bis zur Scheidung gewartet werden. Beide können das Objekt bereits im Trennungsjahr veräußern und den Erlös untereinander aufteilen.
Das reduziert den Zeitdruck beim Verkauf und bringt den Vorteil mit sich, dass bei einem mit der Scheidung anstehenden Zugewinnausgleich Gelder zur Verfügung stehen, mit denen der eine Partner den anderen auszahlen kann. Dieser Weg sollte allerdings nur gewählt werden, wenn beide sicher sind, sich scheiden zu lassen und keiner der beiden in der Immobilie verbleiben möchte.
Wie überträgt man die Immobilie auf Kinder?
Wie überträgt man die Immobilie auf Kinder?Die Immobilie kann auch an gemeinsame Kinder übertragen werden. Dies kann sinnvoll sein, wenn beide möchten, dass das Wohneigentum „in der Familie“ bleibt. Ratsam ist dieses Vorgehen, wenn es nur ein Kind gibt. Sind mehrere Kinder da, kann sonst auch zwischen ihnen leicht Streit über die Verwendung der Immobilie entstehen. Eine Übertragung an den Nachwuchs ist ohne weiteres möglich, wenn das Kind bereits erwachsen ist, Geld verdient und die Wohnung oder das Haus selbst nutzen und für die Unterhaltung, wie Abgaben für Müllabfuhr, Grundsteuer etc., finanziell aufkommen kann.
Ist das bedachte Kind noch minderjährig, muss außerdem das Vormundschaftsgericht der Übertragung zustimmen.
Zu beachten gilt, dass während der Scheidungsphase kein Partner über den Kopf des anderen hinweg Eigentumsanteile der gemeinsamen Immobilie verkaufen oder verschenken darf. Denn die Immobilie ist in der Zugewinngemeinschaft ein wesentlicher Baustein, über dessen Verbleib beide gemeinsam zu entscheiden haben.
Zudem sind auch die steuerrechtlichen Fragen bei einer Schenkung zu beachten. Eltern können eine Immobilie mit einem Wert bis zu EUR 400.000,00 an ihre Kinder verschenken. Geschenke mit einem höheren Wert müssen versteuert werden, sofern die Immobilie nicht vom Kind selbst genutzt wird.
Wie gelingt eine Immobilienteilung?
Verstehen beide Partner sich noch gut, kann auch eine Immobilienteilung interessant sein. Gerade bei Paaren mit Kindern ermöglicht dieser Weg beiden Eltern, in der Nähe des Nachwuchses zu leben. Und auch für die Kinder selbst ist die Umstellung nicht allzu groß, wenn aus einem Haus plötzlich zwei Wohnungen werden.
Grundvoraussetzung hierfür ist zum einen, dass beide Partner sich noch so gut verstehen und die räumliche Nähe kein Problem darstellt. Zum anderen muss auch die Immobilie für eine Teilung geeignet sein. Lassen sich zwei separate Eingänge einbauen? Verfügen beide Wohneinheiten über ein eigenes Bad und eine eigene Küche?
Um die Immobilie in zwei Wohneinheiten einzuteilen, werden die meisten Eigentümer um einen Umbau nicht herumkommen. Je nachdem, wie groß dieser ausfällt, sind damit hohe Kosten verbunden.
Für eine offizielle Teilung, bei der beiden Partnern eine Wohnung zugesprochen wird, benötigen Sie außerdem eine Teilungserklärung. In dieser wird geregelt, welche Flächen der Immobilie oder des Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum (also zur jeweiligen Wohneinheit) gehören. Außerdem bestimmt sie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Auch wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird, ist die Teilungserklärung nötig. Denn darin wird geklärt, was gemeinschaftlich genutzt wird und was nur privat. Damit die Teilungserklärung rechtskräftig wird, muss sie einerseits von einem Notar beglaubigt und andererseits ins Grundbuch eingetragen werden.
Gut durchdacht – verkaufen oder vermieten?
Möchte keiner der beiden Partner in der Immobilie bleiben, stellt sich die Frage – verkaufen oder vermieten? Was sinnvoller ist, hängt von vielen Faktoren ab.
Möchte eines der Kinder später in das Haus einziehen, können Sie durch das Vermieten eine hohe Rendite erzielen. Aber besteht auch wirklich Bereitschaft, sich um die Verwaltung einer Mietimmobilie zu kümmern?
Mit dem Hausverkauf entfallen auch Verpflichtungen, die mit dem Besitz einhergehen. Kein Kümmern mehr um die Instandhaltung, wenn zum Beispiel ein Rohr bricht oder der Keller feucht wird. Als Vermieter sieht das anders aus – man hat viele Pflichten, denen man entweder selbst nachgehen oder zu deren Erledigung man kostenpflichtig einen Verwalter beauftragen müsste.
Ein weiterer Vorteil des Verkaufs: Sie erhalten sofort eine große Summe Geld, mit der Sie zum Beispiel eine kleinere Immobilie finanzieren können.
Andererseits könnte man durch Renditen unter Umständen sehr viel mehr Geld rausholen, wenn erst vermietet und erst zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird. Die Frage ist, ob sich der Aufwand dafür lohnt und ob die Renditen tatsächlich hoch genug ausfallen. Um das abzuklären, empfiehlt es sich, mit einem Immobilienexperten über die persönliche Lage zu sprechen.
Der perfekte Weg ist also sehr individuell, da viele Aspekte zu berücksichtigen sind.
IMMOBILIENVERMARKTUNG
In Bezug auf die Vermarktung der Immobilie ähnelt sich beim Verkaufen und Vermieten einiges. Was muss man tun, um die Immobilie erfolgreich und stressfrei zu vermarkten. Hierzu gehört mehr, als ein paar Fotos auf Immobilienscout oder einem anderen Portal online zu stellen. Auch rechtliche Aspekte müssen beachtet werden und natürlich funktioniert nicht jede Vermarktungstaktik gleichgut.
Ist ein Makler notwendig?
Immobilienportale im Internet können den Eindruck vermitteln, der Verkauf einer Immobilie sei ein leichter Prozess. Einfach Angebot einstellen und abwarten, bis sich der passende Käufer meldet. Doch ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, ist etwas anderes als einen alten Fernseher. Es kann nicht einfach an den ersten Interessenten verschickt werden, der bereit ist, den erwarteten Preis zu bezahlen.
Schon wenn es darum geht, den Wert der eigenen Immobilie einzuschätzen, bekommen viele Immobilieneigentümer die ersten Probleme. Es fehlt an Marktkenntnis. Woran soll ich mich bei der Preissetzung orientieren, welche Faktoren sind ausschlaggebend? Tendenziell wählen Eigentümer meist einen zu hohen Preis. Dadurch kann der Verkaufsprozess nicht nur lange dauern, sondern auch zu Geldeinbußen führen. Weil die Immobilie zu lange zum Verkauf steht, werden Interessenten skeptisch und vermuten eine Problemimmobilie. Um die irgendwann doch zu verkaufen, muss man dann vielleicht deutlich den Preis reduzieren.
Auch wenn es darum geht, das Angebot zu inserieren, ist nicht alles so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint. Der Grundriss fehlt, die Fotos sind in schlechter Qualität und vom Energieausweis hat ein Großteil der Eigentümer noch nie zuvor gehört. Wenn der fehlt, kann es jedoch schnell rechtliche Probleme geben.
Durch die aktuelle Wohnraumknappheit kann es trotz schlechter Fotos und zu hohem Preis zu einer Vielzahl an Kauf- oder Mietinteressenten kommen. Die Konsequenz: Das Telefon klingelt in Dauerschleife und das Postfach quillt über. Welcher der potenziellen Käufer oder Mieter ein ernsthaftes Interesse hat, lässt sich schwer einschätzen. So hat man am Ende eine Traube von Fremden im Haus oder kommt mit der Vereinbarung von Besichtigungen nicht mehr hinterher. Gerade wenn es darum geht, einen passenden Mieter zu finden, muss man unbedingt darauf achten, nicht auf Mietnomaden hereinzufallen. Ein professioneller Makler weiß, woran man diese erkennt.
Haben sich am Ende ein paar ehrliche Interessenten gefunden, geht es beim Hausverkauf in die Preisverhandlungen. Ohne Erfahrung in solchen Situationen lässt man sich schnell verunsichern und runterhandeln. Gerade wenn der Preis ohnehin schon zu hoch angesetzt ist, werden Käufer viele Argumente finden, die gegen den vorgeschlagenen Preis sprechen. Am Ende verkauft man das Haus so vermutlich unter Wert.
Ist die Entscheidung trotzdem gefallen, den heruntergehandelten Preis anzunehmen, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt werden. Hierfür werden viele Dokumente benötigt und es ist große Sorgsamkeit angebracht. Als Laie kann man so schnell den Überblick verlieren. Auch beim Vermieten ist der bürokratische Aufwand nicht zu unterschätzen.
In jeder Phase dieses Prozesses sind Marktkenntnis und Erfahrung ausschlagegebend. Eigenschaften, die ein guter Makler mitbringen sollte.
Woran erkenne ich einen guten Makler?
Makler ist nicht gleich Makler. Wenn man sich dafür entscheidet, den Hausverkauf in die Hände eines Profis zu legen, dann sollte man sich sicher sein, dass man es auch wirklich mit einem Profi zu tun hat. Da man sich sicherlich schweren Herzens von seinem Haus trennt, ist es umso wichtiger, dass man sich bei seinem Immobilienmakler gut aufgehoben fühlt. Aber wie erkennt man einen seriösen und verantwortungsvollen Makler?
Natürlich kann eine Empfehlung weiterhelfen. Aber auch bei Empfehlungen oder Tipps aus der Nachbarschaft kann man durchaus einmal daneben liegen. Woran erkennt man also die Kompetenz des Maklers, und wie kann man sichergehen, dass man optimal und mit Leidenschaft unterstützt wird?
Die besten Makler kommen aus der Region. Bundesweit agierenden Unternehmen fehlt es oft an lokaler Kompetenz und sie sind nicht so eng mit den regionalen Märkten vertraut. Haben Sie einen lokalen Makler gefunden, achten Sie auf seine Referenzen. Ist er in der Lage Immobilien hochwertig zu präsentieren? Ein Profimakler bietet beispielweise besondere Möglichkeiten an, wie 360-Grad-Touren durch Videoaufnahmen der Immobilie.
Ein Makler in Ihrer Region weiß selbstverständlich über die Marktlage bestens Bescheid. Er weiß nicht nur, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird, sondern auch welches Verfahren dafür das richtige ist: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Und er berät hinsichtlich des optimalen Verkaufspreises, der am Markt erzielbar ist sowie mit welcher Verkaufsstrategie. Profimakler sind Berater, die viel Leidenschaft für Interessen von Verkäufern als auch von Vermietern aufbringen und keine Versprechungen machen, die sie nicht halten können.
Nicht unwichtig und zu beachten ist, wie viel Zeit sich der Makler für Verkäufer oder Vermieter nimmt. Einen ersten Eindruck darüber kann man gewinnen, wenn man ihn nach seiner Vorgehensweise fragt. Bekommt man Unterstützung für die Zusammenstellung der für den Verkauf oder die Vermietung erforderlichen Dokumente? Erhält man eine Übersicht über den Verkaufsprozess? Ist er in der Lage, alle Aktivitäten jederzeit offen zu legen und verständlich zu erklären? Ein Profi wird immer eine vollständige Begehung der Immobilie und des Grundstücks durchführen. Und erst nach Einsicht in alle wichtigen Unterlagen des Objekts einen Verkaufswert nennen. Seine Berechnungsmethode und den Grund, warum er diese wählte, kann er genau erklären.
Ebenfalls wichtig ist, wie der Makler die Immobilie präsentiert. Besitzt er fachliche Kompetenz für gute Bild- und Videoaufnahmen? Kann er das Objekt gut in Szene setzen? Der Profi wird gerne Exposé-Beispiele zeigen. Genauso wichtig ist, wo er das Haus präsentiert. Hat er schon Interessenten in seiner Datenbank? Nutzt er die führende Internetplattform, auf der er die Immobilie anbietet. Auch seine Unternehmenshomepage sollte gepflegt und aktuell sein. Zudem sollte er weitere Möglichkeiten wie Newsletter oder – heutzutage immer wichtiger – mit seinem Unternehmen soziale Medien nutzen. Auch konservative Inserate in Hochglanz-Magazinen für besondere Objekte sind wichtig. Am Ende kann der Hausverkauf mit Hilfe eines einfühlsamen Maklers ein positives Erlebnis und ein gelungener Start in den neuen Lebensabschnitt werden.
Richtig inserieren – aber wo?
Wer früher ein Haus verkaufen oder vermieten wollte, der hat ganz einfach ein Inserat in die Zeitung gesetzt. Heute läuft das anders. Immobilienportale, Social Media Plattformen (z.B. Facebook) sind moderne Wege, um die eigene Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen. Aber welche dieser zahlreichen Plattformen eignet am besten?
ImmobilienScout24 ist wohl das bekannteste der Immobilienportale im Internet. Dementsprechend sind hier auch die meisten Mieter und Käufer unterwegs. Das hat seine Vor- und Nachteile. In Zeiten, in denen die Nachfrage sehr viel höher ist als das Angebot, kann die Wahl eines weniger bekannten Portals zu einer gewollten Selektion führen. Hinzukommt, dass verschiedene Plattformen unterschiedliche Preise für eine Anzeige nehmen. Bevor man sich für eine entscheidet, lohnt es sich also, Preise zu vergleichen. Welches Portal letztendlich das beste Preis-/Leistungsverhältnis bietet, hängt auch von der Laufzeit der Anzeige und weiteren Service-Angbeoten ab.
Eine interessante Alternative zu den speziell auf Immobilien fokussierten Portalen können Anzeigen auf Social Media Plattformen sein, wie Facebook oder Instagram sein oder ein Post in einer passenden Gruppe. Letztere Art des Inserierens eignet sich besonders gut, wenn vermietet werden soll. Wenn man die Immobilie hingegen verkauft, dann ist eine Anzeige auf Facebook oder Instagram vermutlich die interessantere Version.
Wenn man sich für das Vermieten oder Verkaufen mit Makler entschieden hat, kann dieser das Bewerben der Immobilie auf Facebook übernehmen. So erhält man auch keine unzähligen Anfragen auf sein privates Profil. Der Makler wird das Angebot außerdem auf seiner eigenen Webseite und seinen Social Media Unternehmensseiten, wie Facebook, Instagram oder LinkedIn teilen und so zusätzliche Interessenten erreichen.
Die Strategie für den Kaufpreis
Die Strategie für den KaufpreisDen Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine Sache. Den gewünschten Preis in einer Verhandlung mit dem potenziellen Käufer umzusetzen, eine ganz andere. Ist es besser einen zu hohen Preis anzugeben, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben oder sollte man lieber klein ansetzen und hoffen, dass die Kaufinteressenten sich überbieten?
Bevor man in die Preisverhandlungen startet, ist es wichtig, dass man selbst genau weiß, wie viel die Immobilie wert ist. Den Wert sollte man von einem Experten schätzen lassen, um ihn in einer Verhandlung souverän verteidigen zu können. Mehr zur Wertermittlung erfahren Sie später beim Thema „Immobilienverkauf“. Allerdings sollte man den Realwert nicht als Verhandlungsbasis nehmen, sondern sich eine passende Preisstrategie überlegen. Eigentümer machen häufig den Fehler, den Preis zu hoch anzusetzen, um einen großen Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Taktik ist jedoch problematisch, da ein zu hoher Preis das Angebot unseriös erscheinen lässt und Interessenten abschreckt. Ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr hoch, bietet es sich unter gewissen Umständen an, einen Verkaufswert zu wählen, der unter dem Realwert liegt. So bringt man verschiedene Kaufinteressenten zum Bieten. Alternativ kann man auch auf die Strategie des moderaten Preises setzen. Dieser liegt nur knapp über dem Realwert und wird somit als fair empfunden. Diese Strategie führt zu einer kurzen Verhandlungsdauer und einem Verkaufspreis, mit dem am Ende beide Parteien zufrieden sind.
Wie in jeder Verhandlung ist es auch in der Verhandlung um den Immobilienpreis wichtig, selbstsicher aufzutreten. Oftmals greifen Kunden gezielt die Mängel an der Immobilie auf und hoffen, dadurch eine Senkung des Preises erzielen zu können. Deshalb sollte man alle möglichen Schwachstellen kennen und damit von Anfang an offen umgehen. So wird klar, dass diese Mängel in der Preisberechnung bereits Berücksichtigung fanden. Für jemanden, der wenig Verhandlungserfahrung hat und sich zudem nicht besonders gut auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann es mitunter schwierig sein, immer die richtigen Argumente zu bringen und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen der Kaufinteressenten aus dem Konzept bringen zu lassen.
Deshalb ist es meist sinnvoll, die Preisverhandlungen einem professionellen Makler zu überlassen, der genau weiß, wie er mit Käufern umgehen muss und bestens über den Markt informiert ist. Zudem ist schließlich auch eine gründliche Vorbereitung auf das Verhandlungsgespräch notwendig. Die meisten Verkäufer haben dafür im Alltag nur wenig Zeit.
Das Exposé – wie & warum?
Mit einem professionellen Exposé lassen sich die Chancen auf einen guten Preis durchaus erhöhen und Besichtigungstermine ersparen. Privatverkäufer lassen sich oft Geld entgehen, weil sie durch Fehler im Exposé mögliche Käufer nicht erreichen.
Bei einem guten Exposé spielen sowohl inhaltliche als auch visuelle Aspekte eine große Rolle, denn über das Auge gewinnt der Interessent den ersten Eindruck. Und der ist von einem guten Layout und guten Fotos der Immobilie abhängig. Außerdem sind natürlich die Angaben zum Objekt wichtig. Je aussagekräftiger diese sind, desto mehr Fragen der möglichen Käufer sind schon vor der Besichtigung beantwortet und entscheiden vielleicht auch darüber, ob sich der potentielle Käufer für das Objekt interessiert oder nicht. Auch wenn man mit seinem Heim nach langer Zeit enge Gefühle verbindet – für Interessenten sind diese völlig uninteressant. Potentielle Käufer interessiert mehr, in welcher Lage das Objekt steht, wie viele Quadratmeter zum Wohnen zur Verfügung stehen und ob es eine Garage hat.
Bevor man ein Exposé erstellt, sollte man sich überlegen, welche Zielgruppe man mit der Immobilie erreichen möchte. Was ist dieser Zielgruppe wichtig? Wie spricht man diese am erfolgreichsten an? Danach sollte man das Layout des Exposés ausrichten. Als Format ist DIN-A4 üblich.
Es sollte übersichtlich gegliedert und leicht zu lesen sein. Um sich auf das Wesentliche zu beschränken, sind Stichpunkte gut geeignet.
Vorteile des Objekts gegenüber anderer Immobilien sollte man deutlich machen: gibt es eine besondere Aussicht, befindet sich das Haus in einer sehr schönen Lage, ist es besonders alt, hat es bauliche Besonderheiten?
Folgendes sollte das Exposé enthalten:
- Objektbeschreibung: Bautyp, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Wohnflächenberechnung, Art der Heizung, Balkon, Größe des Grundstücks, Keller, Dachboden, Garage oder Stellplatz
- Zustand des Objektes: Wann wurde renoviert oder saniert?
- Energieausweis (wird der Energieausweis nicht, zu spät oder unvollständig vorgelegt, droht ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro)
- Grundriss, Lageplan
- Umgebungsbeschreibung: städtisch/ländlich, wirtschaftliche Lage der Umgebung, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten
- Nebenkosten, gewünschter Verkaufspreis – ist dieser verhandelbar? / Falls Sie vermieten: Mietpreis
- Ab wann ist das Objekt verfügbar?
- Soweit vorhanden: Bewertung der Immobilie eines unabhängigen Sachverständigen
- Fotos von jedem Zimmer, Außenansicht
- Mögliche Besichtigungstermine
- Kontaktinformationen
So sollte das Exposé aufgebaut sein: Die Inhalte sollten logisch und übersichtlich angeordnet sein. Man beginnt mit der ausführlichen Objektbeschreibung. Daran sollten Fotos mit Bildbeschreibungen anschließen. Zuerst Außenansichten, dann Innenansichten. Danach sollte ein Grundriss, ein Lageplan und – wenn möglich – eine Luftaufnahme folgen. Am Ende des Exposés sollten die wesentlichen Daten noch einmal zusammengefasst sein. Dort sollten auch mögliche Besichtigungstermine stehen. Auch die eventuelle Käuferprovision, sonstige Kosten und Informationen zur Haftung sollten dort erscheinen. Abschließend sollten dort die Kontaktdaten zu finden sein. Werden all diese Tipps bei der Erstellung des Exposés beachtet, ist der geliebten Immobilie ein guter erster Eindruck bei seinen potenziellen neuen Besitzern sicher. Und vielleicht kommt es sogar schon beim Anblick des Exposés zur Liebe auf den ersten Blick.
Wie erhält man gute Immobilienfotos?
Wie zuvor bereits angesprochen: Der erste Eindruck zählt. Angesichts der hohen Nachfrage meinen viele, dass sich die Immobilie auch mit schlechten Fotos schnell verkauft oder vermietet. Schlechte Fotos führen aber häufig zu unnötigen Besichtigungen, bei denen Interessenten sagen: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Auch den Preis der Immobilie kann man beim Verkauf besser durchsetzen, wenn sich der positive Eindruck der Fotos vor Ort bestätigt. Faustregel: Je besser die Fotos, desto leichter können sich Interessenten entscheiden, ob die Immobilie in Frage kommt.
Wir kennen es aus der Werbung: Weniger ist oft mehr. Fotos von Immobilien wirken besser, wenn sie einen „aufgeräumten“ Eindruck machen. Sind Räume vollgestellt, stört das die Vorstellungskraft des Interessenten und es fällt ihm schwer, seine zukünftige Wohnung zu sehen. Experten raten: Bevor man Fotos von möblierten Räumen, Garten oder Hof fertigt, sollten diese „entpersonalisiert“ werden. Also private Gegenstände, wie Kleidung, Zahnbürsten, Rasenmäher, oder Ähnliches, sollten im Bild nicht zu sehen sein. Zu empfehlen sind Probefotos, um solche störenden Kleinigkeiten zu entdecken.
Ebenso wichtig für überzeugende Immobilienfotos sind helle Zimmer. Zugezogene Vorhänge oder Jalousien sowie Gegenlicht verdunkeln Räume und Außenansichten einer Immobilie. Helle Räume sind einladender. Sollte jedoch die pralle Sonne ins Zimmer scheinen, werden Fotos überbelichtet. Deshalb ist es sinnvoll, die Zeit genau abzupassen, wenn das Licht ideal wirkt. In solchen Fällen kann aber auch mit Vorhängen oder Jalousien nachgeholfen werden, für optimales Licht zu sorgen. Mit einer Profikamera kann über die Blende und die Verschlusszeit die Lichtmenge reguliert werden.
Ein gutes Foto der Immobilie ist aber auch von der richtigen Perspektive abhängig. Wird sie falsch gewählt, können Haus oder Räume verzerrt oder Größenverhältnisse falsch erscheinen. Wirkt ein Zimmer kleiner als es tatsächlich ist, können potentielle Käufer abgeschreckt werden. Dabei spielt auch das Objektiv eine Rolle. Wenn man so viel Raum wie möglich auf das Foto bekommen möchte, sind Weitwinkelobjektive sinnvoll. Jedoch kann ein Weitwinkelobjektiv Räume auch zu groß erscheinen lassen. Das kann zu unnötigen Besichtigungen führen, bei denen Interessenten feststellen, dass die Immobilie doch zu klein ist. Ebenfalls ist darauf zu achten, dass keine Linien stürzen. Denn das führt zu Raumverzerrungen. Um gerade Linien, beispielsweise bei Ecken von Wänden, Türen oder Fenstern, zu erhalten, sollte die Kamera gerade gehalten werden. Dabei empfiehlt sich, das Foto aus etwa einem Meter Höhe zu schießen.
Stimmen am Ende immer noch kleine Details am Foto nicht, können diese leicht nachbearbeitet werden. Falls doch Linien nicht senkrecht sind, können Sie den Bildausschnitt etwas anpassen, entzerren und begradigen. Auch bei Fotos, die zu dunkel sind, können die Helligkeit und der Kontrast leicht verstärkt werden. Man sollte aber darauf achten, es mit der Aufbesserung nicht zu übertreiben. Wenn Interessenten sehen, dass das Foto zu stark bearbeitet ist, könnten sie skeptisch werden.
Der Energieausweis – unerlässlich! 
Der Energieausweis ist ein weiterer Aspekt des Exposés, dem wir an dieser Stelle besondere Aufmerksamkeit widmen möchten. Denn wenn dieser fehlt, kann das sehr teuer werden. Grundsätzlich gilt: Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, benötigt einen Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Deshalb sollte man beim Energieausweis einiges beachten.
Der Energieausweis dokumentiert steckbriefartig den Energiestandard eines Hauses, also wie viel Energie das Haus verbraucht. Vereinfacht dargestellt wird das anhand der Energieeffizienzklassen. Die Skala reicht von Klasse A+, einem sehr guten Verbrauchswert, bis zu Klasse H, was einen sehr hohen Energieverbrauch anzeigt. Außerdem findet man allgemeine Angaben zum Gebäude, wie das Baujahr des Hauses und die Art der Heizung, also beispielsweise Öl oder Gas.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Den Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis kann man sich mit dieser kleinen Eselsbrücke merken: Der Bedarfsausweis bedarf einer Berechnung. Und zwar einer, der keine Verbrauchswerte zu Grunde liegen. Das ist bei Neubauprojekten oft der Fall. Die zukünftigen Energieverbräuche müssen schon in der Planungsphase über eine aufwendige Berechnung ermittelt werden. Dabei werden sämtliche Faktoren wie die Dämmung der Außenwand, die Energieklassen der Fenster und die Heizungstechnik einbezogen. Aber auch die Lage des Gebäudes und die Bauform spielen eine Rolle. Die theoretische Grundlage dieser Berechnung ist immer gleich, damit Energiewerte von Gebäuden objektiv vergleichbar werden. Dennoch sind die Werte mit Vorsicht zu betrachten. Denn sie berücksichtigen nicht das eigene Heizverhalten oder den typischen Energieverbrauch eines Haushalts.
Die tatsächlichen Verbrauchswerte eines Haushalts sind immer individuell und davon abhängig, in welcher Komfortzone sich die Bewohner wohlfühlen. Wer gerne lang duscht und in sich in seiner Wohnung gern bei kuscheligen 24 Grad Celsius aufhält, hat natürlich eine schlechtere Energiebilanz als jene Verbraucher, die regelmäßig die Heizung abdrehen, wenn sie das Haus verlassen.
Entscheidend sind also die Heizung und Warmwassernutzung. Der Verbrauchsausweis gibt die tatsächlich verbrauchte Energie eines Hauses an, indem der reale Verbrauch gemessen wird. Er wird mit den Zahlen der Heizung und der Warmwasserbereitung erstellt. Beides wird in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben. Grundlage für die Berechnung sind meist Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der Verbrauchsausweis ist zwar nicht so aussagkräftig, wie der Bedarfsausweis, dafür aber günstiger in der Erstellung.
Bei der Erstellung sollte aber darauf geachtet werden, wer ihn erstellt. Im Internet gibt es viele günstige Angebote, aber da sollte man vorsichtig sein, denn die Qualität ist oft mangelhaft. Am sichersten ist es, wenn man sich dabei beraten lässt. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen Immobilienexperten, wer einen geeigneten Energieausweis ausstellen kann. Dies sind in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater ausstellen. Dabei sollte man auf die Unabhängigkeit der Berater achten. Beim Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA), der KfW-Bankengruppe oder der deutschen Energie-Agentur (dena) findet man Listen mit unabhängigen und qualifizierten Fachleuten.
Besichtigungen organisiert durchführen
Wenn man sich mit dem Gedanken angefreundet hat, sein Eigenheim aufzugeben, tut man dies vermutlich mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Doch die gute Nachricht folgt auf dem Fuße: Interessenten für Immobilien gibt es derzeit viele. Sorgen dahingehend, ob sich rasch ein passender Käufer oder Mieter finden wird, sind also nicht angebracht. Weil die Nachfrage stark ist, mehren sich die Anfragen. Um keine Massenbesichtigungen machen zu müssen, gilt es einerseits, die richtigen Kandidaten für die Besichtigung einzuladen und andererseits die Besichtigung perfekt vorzubereiten. Mit unseren Tipps gelingt das.
Die ersten Schritte sind bereits getan: Das Interesse von potenziellen Käufern ist geweckt. Bevor es zu einem Besichtigungstermin kommt, sollte man allerdings genau filtern, wer sich ernsthaft für das Objekt interessiert, um keine Zeit mit aussichtslosen Interessenten zu vergeuden. Umso wichtiger ist es, wie man jetzt vorgeht.
1. Die richtigen Fragen stellen
Am Telefon kann man eigentlich relativ schnell feststellen, wer es wirklich ernst meint. Man fragt zum Beispiel, ob die Finanzierung schon steht oder ob die Bank eine Voranfrage positiv bestätigt hat. Ein Kandidat der wirkliches Interesse hat, sollte nicht zögern, diese Informationen zu geben. Im Gespräch kann man außerdem erfragen, welche Anforderungen der Interessent an die Wunschimmobilie hat. Daran lässt sich oft schon erkennen, ob die Immobilie überhaupt passt. Die Selektion der passenden Interessenten gehört zur Kernkompetenz vieler Makler. Wer unsicher ist, sollte auf jeden Fall auf einen Profi setzen.
Wenn die richtigen Kandidaten herausgefiltert sind, kann man sich auf den Besichtigungstermin vorbereiten.
2. Den Rundgang planen
Bevor man mit Interessenten einen Rundgang durch Ihr Objekt macht, sollte man planen, wie man vorgehen möchte. Welches Zimmer soll als erstes vorgeführt werden, und verfügt das Haus vielleicht über Besonderheiten, die man hervorheben will? Es ist ratsam, einen Weg festzulegen und sich das Highlight der Immobilie zum Schluss aufzusparen, weil die letzten Eindrücke besonders im Gedächtnis bleiben. Ein Immobilienexperte kann dabei helfen, die Besichtigung professionell und optimal durchzuführen.
3. Innen- und Außenbereich vorbereiten
Am Tag der Besichtigung ist ein gepflegter Zustand der Immobilie das A und O. Man bringt daher den Außenbereich sowie den Innenbereich auf Vordermann. Alle Räume sollten aufgeräumt und sauber sein. In manchen Fällen lohnt es sich sogar, die Wände farblich aufzufrischen.
Bei der Dekoration gilt – weniger ist mehr. Man schafft eine Wohlfühlatmosphäre, ohne dass die Räume zu vollgestellt aussehen. Persönliche Gegenstände wie Fotos oder jahreszeitliche Dekorationen sollten entfernt werden.
Kleiner Tipp: Eine behagliche Atmosphäre schafft man auch über angenehme Gerüche, wenn Sie frischen Kaffee kochen oder frisches Brot in der Brotbackmaschine haben. Auch ein selbstgebackener Kuchen, für den man vielleicht im Freundeskreis und in der Verwandtschaft stets Komplimente bekommt, kann mit seinem Duft aus dem Ofen zusätzlich zum Hauskauf verführen.
4. Mängel offen kommunizieren
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine schwerwiegende Entscheidung. Umso wichtiger ist es, dass man ehrlich mit den potenziellen Käufern umgeht und Mängel offen kommuniziert. Ist die Immobilie beispielsweise von Schimmelbefall oder einem feuchten Keller betroffen, dann sollte man das auch preisgeben und am besten auch im Kaufvertrag mit aufnehmen.
5. Vorsicht ist besser als Nachsicht
Man sollte auf keinen Fall voller Misstrauen in die Wohnungsbesichtigung gehen. Aber man sollte sich vor Augen halten, dass man fremde Menschen in die Wohnräumen lässt. Getreu dem Motto „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ empfiehlt es sich daher, Wertsachen an einem sicheren Ort zu verstauen.
6. Persönlicher Kontakt
Außerdem ist es wichtig, dass man persönlich bei der Besichtigung anwesend ist. Schließlich kennt man seine Immobilie am besten und kann Fragen von Interessenten persönlich beantworten. Das hinterlässt einen positiven Eindruck. Es ist daher wichtig, sich für den Besichtigungstermin persönlich Zeit für Interessenten zu nehmen und vor Ort zu sein. Aber kann man das auch leisten? Wenn man sich die Arbeit ersparen will, sollte man sich an einen Makler wenden. Dieser kümmert sich dann um die Interessenten bei der Besichtigung und verhandelt.
7. Vorbereitung der Unterlagen
Zu jeder guten Besichtigung gehört auch die Aushändigung aller wesentlichen Unterlagen. Zu diesen zählen:
• Grundrisse von Haus oder Wohnung
• Lageplan
• Dokumente zum Grundstück
• Nebenkostenabrechnungen
• Energieausweis
• Informationen zu den letzten Sanierungen
• ausgedrucktes Exposé zur Mitnahme für Interessenten
Mann sollte sich außerdem auf zahlreiche Fragen der Interessenten zum Abschluss der Besichtigung vorbereiten. Beliebt sind vor allem Fragen zur Nachbarschaft und über die Umgebung. Den persönlichen Verkaufsgrund kann man getrost für sich behalten, denn das ist allein die eigene Angelegenheit.
8. Zeit zum Umschauen
Wenn man die Tour beendet hat, kann man den Besuchern ruhig die Möglichkeit geben, sich noch einmal selbst umzuschauen. Dabei bleibt man allerdings in der Nähe. So können auch Fragen beantwortet werden und man ist auf der sicheren Seite. Die meisten Interessenten brauchen am Ende der Besichtigung etwas Bedenkzeit. Man einigt sich am besten auf einen konkreten Zeitraum. So muss man auch nicht unnötig Zeit verstreichen lassen und weiß genau, woran man ist.
IMMOBILIENVERKAUF
Die Entscheidung für den Immobilienverkauf ist gefallen? Dann erfährt man hier, was auf einen zukommt und worauf man beim Verkauf achten muss. Sicherlich fragt man sich, welche Unterlagen man braucht, welche Termine man einhalten muss und wie man sich am Ende für den passenden Käufer entscheidet. Auf den kommenden Seiten liefern wir hierzu eine Übersicht.
Welche Unterlagen benötigt man?
Energieausweis, Grundbuchauszüge, Baupläne – wer seine Immobilie verkaufen will, sucht sich meistens „einen Wolf“ nach den nötigen Unterlagen. Fehlt etwas oder sind Dokumente abgelaufen, bleibt einem der Gang zu Ämtern und Behörden nicht erspart. Damit man sich nicht lang mit der Suche aufhält, haben wir die nötigen Unterlagen zusammengetragen und wo man diese findet.
Viele wissen, dass zum Verkauf einer Immobilie der Grundbuchauszug benötigt wird. Dort ist vermerkt, wer der Eigentümer ist und ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Man erhält den Auszug aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt.
Auch die Flurkarte ist wichtig. Sie ist der amtliche Nachweis für die Existenz eines Grundstücks. Darin findet man dessen Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung des Grundstücks dient. Für die Flurkarte ist das Katasteramt zuständig.
Ebenso notwendig sind die Baupläne. Dazu gehört auch die Baugenehmigungsurkunde, eine Baubeschreibung und bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung. Den kompletten Satz Baupläne bekommt man beim Bauordnungsamt.
Interessenten der Immobilie ist auch die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche wichtig. Manche möchten es ganz genau wissen und fragen nach dem Umbauter Raum (UR) beziehungsweise dem Brutto- Rauminhalt (BRI), also dem Volumen des Objekts. Auch diese Angaben findet man beim Bauordnungsamt oder beim Architekten.
Gelegentlich denken Verkäufer nicht an den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Hier sind die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers notiert. Dazu gehören zum Beispiel der Aufstellungsort der Mülltonnen oder bei An- oder Umbauten eine Abstandsfläche zum Nachbarn einzuhalten.
Pflicht ist ein Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einen Energieausweis stellen in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater aus.
Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der Betriebskosten der letzten zwei Jahre, zum Beispiel auch Steuern und Versicherungen.
Im Falle von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte hinzu. Diese Unterlagen erhält man beim Grundbuchamt, der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter.
Lohnt Sanierung vor Verkauf?
Wenn man bereits seit mehreren Jahrzehnten in der Immobilie wohnt, dann ist es gut möglich, dass diese schon mal bessere Zeiten gesehen hat. Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für Probleme und senken den Verkaufspreis. Doch lohnt es sich, deshalb noch einmal zu investieren, um den Wert der Immobilie so zu erhöhen?
Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den „dekorativen“ Renovierungsarbeiten. Sie sind nicht zwingend notwendig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger. Solche dekorativen Renovierungen sind nicht teuer, können preislich am Ende aber dennoch einen großen Unterschied machen.
Schwerwiegender sind Mängel, welche die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen deshalb ab. Gleichzeitig verursachen sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Lohnt es sich also überhaupt, größere Summen in die Sanierung zu investieren?
Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein
Vereinfacht gesprochen lässt sich sagen: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Deshalb ist es wichtig, dass man die Kosten für alle anstehenden Veränderungen gut kalkuliert. Für die meisten Eigentümer ist es schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeidet man das Risiko, am Ende viel Geld für die Renovierung auszugeben, welches man durch den Verkauf nicht wieder reinbekommt.
Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Bei der einfachen Ausstattung ist es zum Beispiel möglich, dass Bodenbelege fehlen, Küche und Bad nicht gefliest sind und die Wohnung auch nicht über eine Zentralheizung verfügt. Eine normale Ausstattung sollte alle nötigen Eigenschaften mitbringen, damit der neue Besitzer die Immobilie sofort beziehen kann. Anders als bei der hochwertigen Ausstattung müssen diese jedoch nicht zwangsweise modern sein und den neusten Wohnstandards entsprechen. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung.
Große Erfolge durch Renovierung möglich
Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch damit rechnen, dass die Verschönerungsarbeiten sich für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein als sie tatsächlich sind und befürchten so, einen zu hohen Preis für die Immobilie zu zahlen. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.
Wie viel ist die Immobilie wert?
Zu den Preisstrategien haben wir bereits berichtet. Insbesondere, welche Preisstrategien in der Vermarktung der Immobilie zur Verfügung stehen. Grundlage dafür ist, dass man den Wert der Immobilie kennt. Doch den zu ermitteln ist für Laien alles andere als einfach. Denn mit dem Preis, als das Haus vor mehreren Jahren gekauft wurde, hat der heute nichts mehr zu tun.
Es empfiehlt sich deshalb, für die Wertermittlung einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Denn um den richtigen Preis anzusetzen, ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Um den optimalen Einstiegspreis ermitteln zu können, müssen viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.
Die Bewertung einer Immobilie wird durch verschiedene Kriterien bestimmt. Zu den wichtigsten zählen: Lage, Grundstücksgröße, Anteil der Gemeinschaftsflächen, Wohnfläche, Art der Immobilie, Ausstattungsstandard, Baujahr, durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen, die Marktlage sowie Besonderheiten.
Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die von der Art der Immobilie abhängen: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen angewandt, für die es meistens etliche vergleichbare Objekte gibt. Bei dem Verkauf von Häusern, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, erfolgt die Wertermittlung zumeist anhand des Sachwertverfahrens. Das Ertragswertverfahren kommt oft für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien in Frage, dort wo es um Rendite und nicht um Eigennutzung geht.
Für eine erste Orientierung, was die Immobilie in etwa wert ist, können auch Onlinebewertungen genutzt werden. Hier können in wenigen Minuten Durchschnittswerte und Preisspannen ermittelt werden. Aber Vorsicht: die Durchschnittswerte können erheblich vom tatsächlichen Wert der eigenen Immobilie abweichen. Denn ob eine Ausstattung hochwertig oder „normal“ ist, ist subjektiv. Deswegen ist die Bewertung der Immobilie vor Ort von einem lokalen Marktexperten nicht zu ersetzen.
Wie den passenden Käufer auswählen?
Wie den passenden Käufer auswählen?Wer ein Haus verkauft, hat schnell eine Traube an Kaufinteressenten vor der Tür stehen und steht vor der Qual der Wahl. Welche Interessenten meinen es wirklich ernst und können sich die Immobilie leisten? Zuletzt will man das Haus, in dem man so viele Jahre verbracht hat, nur in gute Hände abgeben. Wir zeigen, wie man bei der Auswahl vorgeht.
Schritt 1: Besichtigungstourismus verhindern
Nicht jeder Interessent, der sich auf das Angebot meldet, ist auch wirklich an einem Kauf interessiert. Um sogenannten Besichtigungstourismus zu vermeiden und nur Leute ins Haus einzuladen, die nach Betrachten des Exposés ernsthaft über einen Kauf nachdenken, ist es wichtig, schon hier Kriterien für eine Vorauswahl zu haben. Vollständige Kontaktdaten sollten daher ein Muss sein. Auch bietet es sich an, die Kaufinteressenten einen Fragebogen ausfüllen zu lassen, in dem sie bereits erste Angaben zu einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten beantworten. Wer hier nur vage Angaben macht und am liebsten anonym bleiben möchte, ist höchstwahrscheinlich kein ernstzunehmender Kaufinteressent.
Schritt 2: Mit der Bonitätsprüfung aussieben
Wenn nach den Besichtigungen mehrere Interessenten übrigbleiben, bei denen man ein gutes Bauchgefühl hat, ist es entscheidend, zu wissen, ob diese sich die Immobilie tatsächlich leisten können. Denn natürlich ist das wichtigste Kriterium bei der Auswahl eines Käufers, dass er zahlungsfähig ist. Um die Bonität zu prüfen, hat man mehrere Möglichkeiten. Zunächst einmal geben Wirtschaftsauskunfteien, wie die Schufa Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Verschuldung einer Person. Als Privatverkäufer ist es jedoch schwierig, an diese Auskünfte heranzukommen. Die Kaufinteressenten müssen einem also eine Selbstauskunft zukommen lassen. Weitere Beispiele für Wirtschaftsauskunfteien sind Bürgel und Creditreform. Diese geben außerdem Auskunft über bereits bestehenden Immobilienbesitz und eine allgemeine Beurteilung der Finanzlage. Neben den Daten, die man auf diesem Wege erhält, bietet es sich außerdem an, eine Auskunft über die Vermögenswerte der Interessenten zu verlangen. Dazu zählen Konto- und Depotauszüge, aber auch Geschäftsunterlagen. Das wichtigste Kriterium ist letztendlich jedoch die Finanzierungszusage der Bank. Man sollte dabei unbedingt darauf achten, dass der Kredit spezifisch für den Kauf der Immobilie bewilligt wurde. So geht man sicher, dass der Interessent damit nicht am Ende ein anderes Objekt abzahlt.
Schritt 3: Kriterien für die finale Auswahl
Am Ende kann es nun sein, dass noch immer zwei oder sogar mehr zahlungsfähige Kaufinteressenten vor einem stehen. Wie trifft man hier die Entscheidung? Die einfachste Variante ist wohl das „First-Come-First-Serve Prinzip“: Wer als Erstes ein abgesichertes Kaufangebot abgibt, bekommt die Immobilie. Man ist allerdings nicht daran gebunden, an den schnellsten Bieter zu verkaufen, sondern völlig frei in seiner Auswahl. Ein Sympathie-Bonus kann einem dementsprechend genauso wenig zur Last gelegt werden, wie eine Entscheidung per Los. Außerdem kann man die Wahl davon abhängig machen, wie gut die neuen Bewohner in die Nachbarschaft passen. Schließlich soll der neue Besitzer ja an eigene Stelle treten. Man macht sich also auch seinen Nachbarn zuliebe ein eingehendes Bild von den Interessenten für die Immobilie. Beim Verkauf einer Wohnung im Mehrfamilienhaus ist es oft sogar üblich, dass die Eigentümergemeinschaft den Käufer vorher absegnen muss. Vorsichtig sollten Sie jedoch bei zusätzlichen Zahlungen sein. Zwar ist es legitim, an den Meistbietenden zu verkaufen, allerdings darf man keine Zusatzzahlungen entgegennehmen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt werden. Sonst gibt es schnell Probleme mit dem Finanzamt.
Wer all diese Tipps beherzigt, kann sein geliebtes Heim mit einem guten Gefühl neuen Eigentümern überlassen, die im neuen Zuhause hoffentlich ebenso viele schöne Erinnerungen anhäufen, wie man es selbst getan hat.
Was passiert beim Notar-Termin?
Weil es sich bei der Transaktion einer Immobilie um eine große Entscheidung und eine Menge Geld handelt, sieht der Gesetzgeber einen neutralen Fachmann vor – den Notar. Beim Notartermin bringt man den Verkauf der Immobilie unter Dach und Fach und wird gleichzeitig vor übereilten Entscheidungen geschützt.
Wenn man nach hoffentlich nicht allzu langer Suche einen Käufer für das Haus gefunden hat, ist die erste Hürde gemeistert. Man hat womöglich jahrzehntelang in dem Eigenheim gelebt und es war einem wichtig, nette Menschen für seine „Nachfolge“ zu finden. Nun steht der Vertragsabschluss an. Damit der Vertrag für den Verkauf der Immobilie rechtlich wirksam ist, muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden.
Denn ein neutraler Fachmann soll vor übereilten Entscheidungen schützen, die Vertragsparteien belehren und sämtlichen Schriftverkehr mit den Behörden, wie das Stellen von Anträgen, übernehmen. Deshalb ist ein Immobilienkaufvertrag erst dann rechtlich vollzogen, wenn der Notar ihn beurkundet hat. In der Regel verfasst der Notar auch den Kaufvertrag. Serviceorientierte Makler bieten außerdem an, einen Entwurf vom Kaufvertrag zu erstellen.
Welche Aufgaben hat der Notar?
Zu den Aufgaben des Notars gehört es zwar nicht, die Bonität oder Zuverlässigkeit der Vertragspartner zu überprüfen. Dies hat ein Makler womöglich bereits im Sinn des Verkäufers erledigt. Der Notar aber kann dafür sorgen, dass dem Verkäufer keine Nachteile entstehen, falls der Käufer nicht zahlt. Er stellt eine Urkunde aus, die gleichzeitig einen Zwangsvollstreckungstitel bildet. Damit kann der Verkäufer eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer erwirken. Außerdem kann der Verkäufer in solchen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten.
Für einen schnellen und reibungslosen Ablauf benötigt der Notar folgende Unterlagen:
- Kaufpreis
- Termin der Übergabe
- Angabe von Sachmängeln (falls vorhanden)
- Grundbuchauszug
- persönliche Angaben
Wer privat ohne Makler eine Immobilie verkauft, wird in der Regel mehr Termine beim Notar benötigen. Mit einem Immobilienexperten ist nur ein Beurkundungstermin beim Notar notwendig. Bei diesem verliest der Notar den aufgesetzten Vertrag. Hier besteht auch die letzte Möglichkeit für Änderungen. Da ein Immobilienkaufvertrag nicht ohne weiteres zu verstehen ist, empfiehlt es sich, die Beratungspflicht des Notars in Anspruch zu nehmen und sich ausführlich aufklären zu lassen. Dafür werden auch keine weiteren Kosten berechnet.
Auf Wunsch kann vor dem eigentlichen Beurkundungstermin außerdem ein Vortermin durchgeführt werden. Bei diesem wird ein Vertragsvorentwurf erstellt und die Vertragsbestandteile mit allen Parteien besprochen.
Immobilienvermietung
Wenn man sich entschieden hat, die Immobilie zu vermieten, muss man sich in vielerlei Hinsicht ähnliche Fragen stellen, wie beim Verkauf. Allerdings sehen die Antworten hierauf oft etwas anders aus. Beim Mietpreis ist neben der Rendite, die man daraus zu erwarten hat, etwa auch die Rechtssicherheit wichtig. Denn in Zeiten steigender Mietpreise darf man diese nicht beliebig hoch ansetzen. Und auch bei der Mieterauswahl gelten andere Regeln als bei der eines Käufers. Schließlich ist hier auch der Schutz vor Mietnomaden besonders wichtig.
Pflichten als Vermieter?
Pflichten als Vermieter?Wenn man die Immobilie vermietet, ist es wichtig, dass man sich darüber bewusst ist, dass man seine Pflichten, anders als beim Verkauf, nicht mit dem Unterschreiben des Vertrags abgibt. Im Gegenteil, hier beginnen viele Verpflichtungen erst. Doch welche sind das?
Eine der wichtigsten Pflichten als Vermieter liegt in der Instandhaltung der Immobilie. Wenn man selbst nicht vor Ort ist, um sich um Verschleiß oder defekte Technik zu kümmern, empfiehlt es sich, dafür einen Hausmeister zu engagieren. Im Vertrag kann man außerdem festlegen, dass der Mieter sich um kleine Schönheitsreparaturen selbst kümmern muss. Dies gilt allerdings nur für Einrichtungsgegenstände, also etwa Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter oder Türrahmen und auch nur dann, wenn es keine typischen Verschleißerscheinungen sind. Schäden an Leitungen und Rohren sowie Schäden aufgrund von Baumängeln sind hingegen immer Sache des Vermieters. Außerdem ist man dafür verantwortlich, dass die Heizkörper in der Immobilie funktionieren. Sollte es hier zu Ausfällen kommen, muss man sich um Ersatz oder Reparatur kümmern.
Weiterhin muss man dem Mieter Mülltonnen bereitstellen und bei Glätte im Winter für einen Streudienst sorgen. Diese Pflicht kann man jedoch auch vertraglich an die Mieter auslagern. Man selbst ist jedoch dazu verpflichtet, zu kontrollieren, ob der Mieter seine Pflicht hier tatsächlich einhält.
Kosten wie die Müllentsorgung oder ein Streudienst zählen zu den Nebenkosten. Für diese nehmen Vermieter in der Regel eine monatliche Pauschale als Vorauszahlung. Einmal im Jahr muss man die hier geleisteten Zahlungen mit den tatsächlich entstandenen Kosten abgleichen und dem Mieter eine detaillierte Nebenkostenabrechnung vorlegen. Je nachdem, ob die Kosten höher oder niedriger ausfallen als die geleisteten Zahlungen, erhält dieser eine Rückzahlung oder muss eine Nachzahlung leisten. Man muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen.
Beim Einzug des Mieters ist man außerdem verpflichtet, ihm eine Wohnungsgeberbestätigung auszuhändigen. Diese Bescheinigung brauchen Mieter seit dem 01.11.2015 bei der Anmeldung ihres Wohnsitzes. Der Mietvertrag alleine reicht hier nicht mehr aus. Der Mieter muss damit nachweisen, dass er tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. In der Bestätigung müssen der eigene Name und eigene Anschrift, das Einzugsdatum des Mieters sowie sein Name und die Wohnungsanschrift enthalten sein. Vordrucke hierzu findet man vielfach im Internet. Man muss die Bescheinigung spätestens zwei Wochen nach Einzug des Mieters ausstellen. Hält man sich nicht daran, wartet ein Bußgeld.
Bevor man sich für die Vermietung der Wohnung entscheidet, ist es wichtig, dass man sich genauestens mit den Pflichten als Vermieter auseinandersetzt und sich gegebenenfalls Hilfe von einem Profi holt, um nachher nicht mit den Aufgaben überfordert zu sein.
Ermittlung rechtssicherer Mietpreis?
Viele Vermieter sind angesichts der Mietpreisbremse besorgt, beim Festlegen der Miete etwas falsch zu machen. Tatsächlich sind die Regeln regional sehr unterschiedlich. Doch wenn man mit System und etwas Know-how vorgeht, ist das Finden des optimalen Mietpreises gar nicht so schwer. Die wichtigsten Aspekte haben wir hier zusammengefasst.
1. Betrifft mich überhaupt die Mietpreisbremse?
Viele Vermieter sind verunsichert, wie viel Miete sie noch nehmen dürfen. Denn die sogenannte, aktuelle Mietpreisbremse hat die bestehenden Regeln noch einmal verschärft. Sie gilt ab 01.01.2022 aber auch jetzt in nur rund 203 bayerischen Kommunen. Die letzte Verordnung, die 163 Kommunen erfasste, lief zum 31.12.2021 aus. Allerdings vor allem in den Ballungszentren und deren Speckgürteln, also den bevölkerungsreichen Metropolen. Bevor man also die Immobilie vermietet, muss man in Erfahrung bringen, ob diese in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Ob in der eigenen Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, kann man im Internet herausfinden. Wollen man lieber auf Nummer sicher gehen, wendet man sich an einen erfahrenen Profimakler oder direkt an die zuständige Behörde.
2. Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel
Was kaum jemand weiß: Bei Neuvermietung darf der Mietzins nur 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Um also die Grenzen nicht zu überschreiten, muss man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Problem: Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Einfach gesagt ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Mietpreis, der üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien, wie Art, Größe, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, verrät der Mietspiegel. Allerdings hat die Sache einige Haken: Zunächst muss man recherchieren, ob es für die Gemeinde überhaupt einen Mietspiegel gibt. Dies erfährt man bei seiner Gemeinde- oder Stadtverwaltung, beziehungsweise einem Immobilienexperten der Region. Oft haben nur größere Städte einen Mietspiegel. Zusätzlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht immer auf dem gleichen Stand, wie die eigentlich am Markt erzielbare Miete. Die Zahlen können veraltet sein, da häufig nur größere Städte regelmäßig und in kurzen Abständen einen Mietspiegel erstellen. Ist kein Mietspiegel vorhanden, kann man sich auch an der Marktmiete orientieren. Diese richtet sich nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage.
3. Wer bezahlt den Mietpreis
Angenommen man reizt die gesetzlichen Möglichkeiten bis an die Grenzen aus, ist das nicht unbedingt der optimale Mietpreis. Eine hohe Miete verlängert eventuell den Zeitpunkt, bis man einen Mieter gefunden hat, erheblich. Für die Monate, in denen die Wohnung nicht vermietet ist, verliert man nicht nur die Miete, sondern muss auch noch die Nebenkosten tragen. Wenn man Pech hat, bezieht ein Mieter die Wohnung nur, um nach einer günstigeren weiterzusuchen. So steht man bald wieder vor dem Problem, einen neuen Mieter finden zu müssen. Das kostet erneut die Vermarktung der Wohnung – eventuell muss man sogar streichen – ganz zu schweigen von den Nebenkosten. Es geht also darum, einen realistischen Marktpreis auszuloten. Das kann man in aller Regel ohne langjährige Marktkenntnisse kaum selbst herausfinden. Hier hilft der Profimakler weiter.
4. Optimierungen
Mietpreiserhöhungen sind auch trotz Mietpreisbremse weiter möglich, wenn der Standard der Wohnung angehoben wird. Man achte darauf, ob die Immobilie eventuell von einem Milieuschutz betroffen ist. Der legt fest, wie weit der Standard angehoben werden darf. Grundsätzlich gilt: Werden beispielsweise eine Heizungsanlage nach modernsten Anforderungen, eine Fußbodenheizung oder ein hochwertiger Parkettfußboden eingebaut, kann ein Teil auf die Miete umgelegt werden. Wenn eine Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, ist man sogar von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ohnehin empfiehlt es sich, Optimierungen zu finden, von denen auch der Mieter profitiert. So können zum Beispiel zusätzliche Stellflächen für PKW geschaffen oder Nischen im Mehrfamilienhaus in zusätzliche Abstellflächen umgewandelt werden.
Um den optimalen Mietpreis zu ermitteln, hilft es den Rat eines Experten einzuholen. Denn für die korrekte Einschätzung ist eine Menge an Hintergrundwissen, Kenntnis des Marktes und viel Erfahrung nötig.
Den richtigen Mieter finden?
Den richtigen Mieter finden?Wenn man an der Immobilie hängt, dann will man sicherlich einen Mieter finden, der gut hierzu passt, der sich mit den Nachbarn versteht und sich gut um den schön angelegten Garten kümmert. Doch nicht nur das ist entscheidend. Zwar ist Sympathie wichtig, doch bevor man sich für einen Mieter entscheidet, sollte man unbedingt alle wichtigen Unterlagen prüfen. Sonst fällt man vielleicht auf einen Mietnomaden herein.
Wenn der Mieter einmal die Schlüssel hat und in der Wohnung ist, ist es schwer ihn wieder rauszukriegen, sollte er die Miete nicht rechtzeitig zahlen. Und sollte es einem doch gelingen, den ungeliebten Mietnomaden nach einer Zeit wieder loszuwerden, hinterlässt er möglicherweise ein großes Chaos. Die Abfrage der folgenden Unterlagen hilft, einen Einblick in die Finanzen und Verlässlichkeit der Mietinteressenten zu bekommen:
- SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsauskunft einer anderen Auskunftei
- letzte 3 Gehaltsnachweise oder andere Einkommensnachweise (z.B. bei Selbstständigen)
- Mietschuldenfreiheitsbestätigung des letzten Vermieters
Um jemanden zu finden, der wirklich zu der Immobilie passt, sollte man alle Interessenten außerdem schon vor der Besichtigung eine Mieterselbstauskunft ausfüllen lassen. Hier kann man Fragen nach Haustieren, Anzahl der einziehenden Personen und weiteren Kriterien stellen. Aber Vorsicht: Es darf auf keinen Fall der Eindruck entstehen, dass man bestimmte Gruppen diskriminiert. Religion, ethnische Herkunft, Geschlecht, Alter oder Beruf dürfen bei der Auswahl des passenden Mieters keine Rolle spielen.
Zur Besichtigung sollte man nur Personen einladen, die gewillt sind, all diese Informationen vollständig auszufüllen. So vermeidet man Besichtigungstourismus von Leuten, die eigentlich gar kein wirkliches Interesse haben.
Bei den Besichtigungen kann man entweder selbst dabei sein oder diese dem Makler überlassen. Letzterer kann Mietinteressenten objektiver beurteilen und lässt sich nicht etwa durch Kommentare zur Einrichtung oder zum Garten irritieren.
ZUSAMMENFASSUNG
Die Scheidung ist ein schwieriger Prozess, den wohl niemand in den eigenen Lebensweg einplant. Umso wichtiger ist es, Entscheidungen in dieser Situation gut zu durchdenken. Die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert, ist für viele Paare – nach der Sorgerechtsfrage – eine der wichtigsten Entscheidungen. Wir hoffen, Ihnen in diesem Ratgeber einen umfassenden Überblick über Optionen für die vielen Schritte des bevorstehenden Weges gegeben zu haben.
